荔波县城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案

　　为加快我县旧城区、棚户区（以下简称“两区”）改造，增强基础设施建设，切实改善“两区”广大人民群众的生产生活条件，提升居住环境质量，进一步完善旅游城区服务功能，加快城市建设步伐，有效解决以路为市，以街为市，占道经营，人车混乱，市场环境脏、乱、差的局面，提高旅游城市整体形象。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《中华人民共和国物权法》、《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》等相关法律法规，结合我县实际，按照公平、公正、公开、先补偿后搬迁和依法保护被征收人合法权益的原则，拟定《荔波县城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案》。

　　一、征收范围

　　荔波县县城棚户区范围内的房屋及其附属物（具体以规划建设红线图为准）。

　　二、房屋征收主体

　　荔波县人民政府为该项目房屋征收补偿的主体；荔波新区开发建设管理委员会为城市棚户区房屋征收补偿部门，具体组织实施房屋征收和补偿工作；征收范围内的房屋产权人为被征收人。

　　三、征收补偿签约期限

　　征收补偿签约期限自荔波县人民政府发布房屋征收决定公告之日起45天内。

　　四、征收与补偿原则

　　（一）遵循公平、公开、公正补偿的原则。

　　（二）遵循决策民主、程序正当、结果公开、先补偿后搬迁、依法保护被征收人合法权益的原则。

　　（三）遵循货币补偿与房屋产权调换被征收人自行选择的原则。

　　五、被征收房屋的认定

　　（一）被征收房屋的性质、结构、用途和面积，以房地产权属证书或权籍档案的记载为准。

　　（二）征收补偿按照独立产权予以认定，一个房屋所有权证为一个产权户，一个房屋所有权证有多个共有产权人的按一个产权户计算。产权人不明确的，采取证据保全后拆除。

　　（三）历史形成无产权证的同一宗地上封闭建筑，按一个产权户计算补偿。

　　（四）房屋主体层高达不到国家相关规范要求及其他附属物，均不作为建筑面积进行产权调换，另行估价补偿。违章、违法建筑，根据行政主管执法部门的认定意见进行处理。

　　六、补偿范围

　　坚持合法房屋依法、依规和按政策的要求给予补偿，非法房屋不予补偿的原则，确定补偿范围，其补偿内容如下：

　　(一)对征收房屋价值的补偿；

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　(三)因征收房屋(产权调换)造成的停产停业损失的补偿；

　　(四)附属设施的补偿。

　　七、补偿方式和标准

　　（一）补偿方式

　　1.采取货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自愿选择。

　　2.房屋附属设施、设备、装饰装潢，以货币方式进行一次性补偿，价值参照《荔波县县城建设房屋室内装饰装修价格》(荔价认〔2013〕2号）执行。

　　3.企业单位经营性门面，选择货币补偿的按10000元/m2进行补偿，选择产权调换的统一集中安置在二层以上。

　　（二）补偿标准

　　1.货币补偿

　　（1）按征收决定公告之日起的市场评估价格进行补偿。

　　（2）享受最低生活保障待遇且仅有一处住宅的被征收人、户均不足45平方米的并选择货币补偿的，经当事人申请，可优先购买保障性住房。

　　（3）按政府指导价（不分结构、陈新）私人住宅为2550元/m2,经营性门面为12600元/m2；企业经营性门面为10000元/m2 ，企业办公用房1400/m2，以上货币补偿含室内装修及所有产权。

　　2.产权调换

　　（1）产权调换房按相同用途建筑面积1︰1的比例进行调换。

　　（2）产权调换的安置房建设方案及户型设计应结合实际，征求被征收人的意见，并经征收主管部门审批后方能建设。

　　（3）被征收人选择的产权调换房建筑面积超过被征收房屋建筑面积的部分实行补差购买，调换房面积大于被征收房屋面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按建设成本价1550元/m2购买，超出10平方米的部分按2550元/m2购买(须在公告期限内签订补偿协议）。

　　（4）调换房建筑面积在保证原证上面积的前提下，超出部分由被征收户按第七条第二项购买，调换房公摊率不大于18%。

　　（5）经认定的合法门面用房，在项目所建产权调换的安置房范围内统一予以安置。

　　（6）选择产权调换的被征收户，并在规定期限内签订补偿协议的享受“楼层高低不补差”的优惠。

　　（7）合法使用空地的补偿按照《黔南州人民政府关于公布全州征地统一年产值标准和征地片区综合地价的通知》(黔南府发﹝2009﹞31号)文件执行。

　　（8）按照被征收房屋建筑面积(不含附属物)计算补偿相关费用。其中：住房（含企业单位办公用房）按过渡费8元/平方米/月标准，以实际过渡时间予以补偿，可先给付12个月(因被征收人原因造成过渡期延长，延长部分不予补偿)，搬迁费10元/平方米/次（按两次计算），临街经营性用房搬迁费按15元/平方米/次（按两次计算）给予补偿。

　　（9）企业单位的营业性用房统一安置在二楼以上，并给予减免土地出让金。

　　(三)征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，按照以下分类和标准进行补偿：

　　1.被征收人能够提供税务部门出具的纳税所得额证明的，临街底层按以下标准计算过渡费及停产停业补偿。

　　临街底层经营门面补偿标准

　　市场路

　　向阳中路

　　公园路

　　建设中路

　　解放路

　　70元/㎡·月

　　50元/㎡·月

　　50元/㎡·月

　　30元/㎡·月

　　20元/㎡·月

　　2.被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，二层以上商业经营性用房的营业性损失补偿按20元/平方米/月标准补偿（持续经营三年以上的）。

　　(四)被征收人选择货币补偿的，按照第七条第二、三项规定的标准一次性计发6个月相应的损失补偿。

　　被征收人选择产权调换，按照第七条第二、三项规定的标准逐月计发相应的损失补偿。

　　房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

　　(五)以划拨方式取得国有土地使用权的房屋在补交土地出让金（按评估价）后办理全产权手续，按照国有土地上房屋征收补偿标准执行。

　　（六）以国有出让方式取得的土地使用权按评估价返还土地出让金。

　　(七)被征收房屋属于房改房(原福利性分配房)的，其房屋建筑面积应按实际测量的面积给予补偿，房屋用途的认定按房改办原分房时批准的为准。

　　八、奖励政策

　　对于积极配合房屋征收工作的被征收人，县人民政府给予奖励。被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并交房的，享受下列奖励：

　　（一）临街底层住宅改为门市的房屋，进深8米以内的（最高认定面积不超出40平方米）合法面积认定为门面，补交相同面积的土地出让金（现行评估价）后还临街门面，如选择二楼营业性用房，免交土地出让金，如原房屋进深小于8米，按实际进深计算，被征收人所置换的经营性门面面积需冲抵被征收人所得产权调换房面积。

　　(二)临街底层住宅改为经营性门面且办有合法营业手续的，按照第七条第三项规定的标准计算过渡费及停产停业补偿。

　　（三）临街自建房二层以上住宅或非临街自建房住宅用于经营（商业服务、文化娱乐），其房屋合法、经营行为合法，未持续经营三年以上的，按20元/㎡计算一次性补偿3个月经营性损失。

　　(四)在规定期限内签订合同并交房的，优先选择调换房并奖励交房后3个月装修期间的住宅过渡费。

　　(五)选择产权调换的，签约交房奖励：在规定的期限内签订补偿协议，并按期交房的，按以下方式进行奖励。

　　1.集资房、房改房、商品房的在前三天签订协议的每户奖励5000元，第四天按每天2000元递减，五天后不再奖励。

　　2.被征收人产权调换的门面房超出原有面积10%以内的按12600元/㎡补差购买，超出10%以上的按市场价9.5折购买(此优惠仅限发布房屋征收决定公告之日起45天内签订征收合同的被征收人，如超出45日后将不能享受此优惠)。

　　3.被征收人选择的产权调换房建筑面积小于被征收房屋建筑面积的，不足部分按政府指导价格由房屋征收实施单位一次性补偿被征收人。

　　4.政府公告之日起前5日内签订拆迁合同的，原住房大于120平方米的可选择两套不大于100平方米的小户型住房。其中有一套享受10平方米的1550元／㎡优惠和18%的公摊率优惠。另一套不再享受10平方米的1550元／㎡优惠和18%的公摊率优惠，但可享受2550元／㎡优惠。

　　5.房屋征收决定公告发布后，自建房户在第一个5日内签订征收合同且两证（土地证、房产证）齐全的每户奖励20000元；在第二个5日内签订征收合同的每户奖励10000元；在第三个5日内签订征收合同的每户奖励5000元（缺一证均不予奖励）。以上优惠和奖励如未按期交房，将全部取消。

　　6.自建房户按协议规定提前三天搬迁交房的，每户增加奖励3000元；提前两天搬迁的，每户增加奖励2000元;提前一天搬迁的，每户增加奖励1000元（本奖励仅限协议规定时间前3日内）。

　　(六)选择货币补偿方式的以被征收房屋的评估价为准，按基数的5％予以奖励。

　　(七)属于行政、企事业单位等公产的，不予奖励。

　　九、经营性用房补助

　　（一）补助对象

　　征收范围内具有农业户籍身份的低保对象，在拆迁公告公布时户籍在册人口。

　　（二）补助方式

　　1.房屋被征收并选择产权调换房的，经当事人申请，按人均6平方米标准。将原住房面积置换为经营性用房面积，统一集中安置在二层商场，被征收人所置换的经营性用房面积需冲抵被征收人所得产权调换房面积。

　　2.被拆迁人不愿意用住房置换的，经当事人申请，可按人均6平方米按市场价6折价格购买二层商场。

　　3.补助的经营性用房每户最高不得超过20平方米，不足20平方米的可补足20平方米。

　　十、补偿步骤

　　(一)被征收人选择补偿安置方式；

　　(二)对被征收房屋价值进行现场评估；

　　(三)对房屋评估价有异议的，被征收人应当在收到评估报告之日起5日内向评估机构申请复核。评估机构应当在5日内出具复核结果；

　　(四)对复核结果有异议的，县房屋征收部门向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在7日内出具鉴定结果。房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为最终结果；

　　(五)签订补偿安置协议，领取补偿安置费用及相关费用。

　　(六)达不成补偿安置协议的，由县房屋征收机构报请县人民政府作出补偿决定，并进行公告。

　　(七)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府申请人民法院，在证据保全后，依法强制执行。

　　十一、附则

　　(一)未办理建房手续的房屋一律视为违法违章建筑物，限期无偿拆除，不予补偿安置，符合《荔波县建城区违章建筑处理规定》可完善手续的房屋，在限定时限内完善手续并搬迁的，按照征一还一标准予以补偿安置，不予奖励。

　　(二)未超批准期限的临时建筑物，按建筑成本价予以补偿，不列入安置范围；超过批准时限或未经批准，擅自建造的临时建筑物，应在规定的期限内无偿自行拆除。

　　(三)房屋面积以有关证件上载明内容为准，如实际房屋面积与有关证件上载明建筑面积不符的，经征收当事人申请，由国土、住建等相关职能部门和公园片区工作组调查核实后确定。

　　（四）合法经营性用房的认定标准按照国家有关规定执行。

　　（五）因国家建设征地拆迁“农转非”的居民户，经审查同意后，可参照农业户籍身份享受经营性用房补助相关条款。

　　(六)擅自改变被征收房屋用途的，其房屋价值一律按房屋所有权证登记用途进行评估。

　　(七)停产停业损失补偿认定条件：

　　l.被征收房屋是合法建筑，房屋权属证书登记的用途为商业经营性用房的；

　　2.被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记证的；

　　3.房屋征收公告发布前持续经营3年以上的；

　　4.因征收房屋造成停产停业损失的；

　　5.房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，不予计发停产停业损失。

　　(八）被征收人选择产权调换的安置房，由征收人负责为被征收人办理房屋产权手续，超出原征收房屋面积的，被征收户应补交超出部分的相关费用后，由征收单位一次性为其办理房屋产权证。

　　（九）本决定自公布之日起实施。未尽事宜参照相关规定由征收部门与被征收人共同协商处理。

　　（十）荔波县建制镇棚户区改造参照本决定执行。