黔南州农村集体经营性建设用地入市工作手册

为统一规范农村集体经营性建设用地入市工作，审慎稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，逐步建立健全城乡统一的建设用地市场，激活农村土地资源要素，提高资源配置效率，促进城乡融合发展和乡村振兴。根据有关法律法规和政策规定，参照国有建设用地管理有关规定和要求，编制本工作手册。

一、法律法规和政策依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（三）《贵州省土地管理条例》

（四）《国务院关于支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见》（国发〔2022〕2号）

（五）《中共中央办公厅国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）

（六）《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）

（七）《自然资源部关于做好采矿用地保障的通知》（自然资发〔2022〕202号）

（八）《自然资源部办公厅国家市场监督管理总局办公厅关于印发〈集体经营性建设用地使用权出让合同〉〈集体经营性建设用地使用权出让监管协议〉示范文本（试点试行）的通知》（自然资办发〔2023〕9号）

二、农村集体经营性建设用地入市，要准确把握好八个方面的重要问题

（一）把握好国土空间规划编制实施涉及的利益平衡。

（二）把握好土地用途、用地方式之间的关联性。

（三）把握好建设用地市场调控。

（四）把握好入市土地增值收益调节。

（五）把握好入市与成片开发土地征收之间的关系。

（六）把握好入市土地用于保障性租赁住房建设。

（七）把握好维护市场主体合法权益。

（八）把握好尊重农民主体地位。

三、农村集体经营性建设用地入市的含义和主体

农村集体经营性建设用地入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体经济组织以土地所有权人的身份，在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求的前提下，通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或个人在一定期限内有偿使用的行为。

农村集体经济组织是农村集体经营性建设用地入市的主体，未设立村集体经济组织的，由村民委员会依法代为履行村集体经济组织的职能。农村集体经济组织可以委托具备条件的其他法人组织（企业、单位）代理相关业务，委托业务包括用地调查、方案编制等前期工作，使入市宗地具备出让、出租等基本条件。

四、建立农村集体经营性建设用地入市相关措施、机制和体系

（一）查清后备资源建立数据台账。县（市）自然资源部门应当在全国土地调查和土地利用年度变更调查的基础上，查清区域内可入市集体建设用地后备资源。建立农村集体经营性建设用地数据台账，保持数据成果的现势性。

（二）探索建立农村集体建设用地储备机制。农村集体经济组织作为集体土地所有权人，鼓励各县（市）参照国有土地储备有关规定探索开展农村集体建设用地储备，为农村集体经营性建设用地入市奠定基础。农村集体建设用地储备工作的内容包括：储备计划编制和报批，储备方案编制、集体决策、公开公示和报批，实施土地收储、办理储备土地登记，储备土地前期开发、管护与利用，储备资金管理、使用和监管等。

县（市）人民政府可以结合本地实际，制定本辖区内农村集体建设用地有偿退出机制和补偿标准。经依法批准将集体农用地转为集体建设用地的，农村集体经济组织可以通过调剂土地和货币补偿的方式安置原土地使用者，鼓励采取多途径安置方式落实安置措施。实施土地补偿和安置，参照征收集体土地的补偿安置标准和程序进行，土地补偿安置标准原则上不低于征收集体土地的补偿安置标准。

（三）建立健全集体建设用地基准地价体系。各县（市）应当参照国有建设用地估价规则建立与之协调的集体建设用地基准地价体系，作为农村集体经营性建设用地入市地价评估和流转定价的参考依据。

（四）制定农村集体经营性建设用地入市增值收益分配措施。县（市）人民政府应当按照有关规定，兼顾国家、农村集体经济组织和农民之间的利益，根据本地区经济社会发展状况和政府对不同区域配套开发投入差异、结合农村集体经营性建设用地入市与成片开发土地征收之间的关系等，制定不同用途、不同供地方式、不同区域的农村集体经营性建设用地入市增值收益分配措施以及资金使用与管理办法，由政府适当调节土地增值收益，实现辖区内农民个人收益大体均衡。

（五）建立农村集体经营性建设用地入市集体决策机制。农村集体经营性建设用地入市，由农村集体经济组织召开集体经济组织成员大会或村民代表大会集体决策。并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

农村集体经营性建设用地入市的集体决策，应当形成集体决策的书面材料，包括：会议方案、会议签到册、会议照片、会议记录和集体决策结果等。集体决策结果应当包括集体决策事项和内容、应参会集体经济组织成员或村民代表人数、同意农村集体经营性建设用地入市有关事项的集体经济组织成员或村民代表人数和比例、集体决策的最终意见等，并经参与集体决策的集体经济组织成员或村民代表签字确认。集体决策结果和相关材料，作为入市方案编制和报批的依据。

（六）建立农村集体经营性建设用地退出机制

1.不按照集体经营性建设用地出让、出租合同约定的时间和金额缴纳土地出让价款和租金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项金额的1‰缴纳违约金。欠缴其他有关税费的，按照有关规定和约定处理。

2.有以下情形之一的，解除出让、出租合同收回土地使用权，承租人缴纳的定金、从竞买保证金或土地出让定金转为的土地出让价款不予退还；其他已缴纳的土地出让价款、租金，按比例扣除已使用期限应当承担的土地出让价款、租金后不计息退还；宗地范围内已建成的建筑物、构筑物及其附属设施不予补偿，并可要求受让人、承租人清除已建成的建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但农村集体经济组织愿意继续利用宗地范围内已建成的建筑物、构筑物及其附属设施的，应当通过协商给予适当补偿。

（1）不按照集体经营性建设用地出让、出租合同约定，逾期超过60日未缴纳土地出让价款和租金的，经催缴无果的。

（2）不按照集体经营性建设用地出让、出租合同约定，擅自改变建设规划条件，不符合开发建设要求，责令限期改正，逾期不改正的。

（3）不按集体经营性建设用地出让、出租合同约定的开竣工时间开发利用，也未申请延期或申请延期未获批准，责令限期改正，逾期不改正的。

（4）不按集体经营性建设用地出让、出租合同约定的投资强度开发利用，责令限期改正，逾期不改正的。

（5）不按照集体经营性建设用地出让、出租合同约定，擅自改变用途，不符合产业准入、生态环境保护要求，责令限期改正，逾期不改正的。其中，造成环境污染的，按照国家有关规定处理。

（6）因土地使用者自身原因不能继续开发建设，提出终止履行本合同并请求退还土地的。

3.因公共设施建设或公共利益需要提前收回集体经营性建设用地使用权的，出租土地按照取得土地使用权租金标准，扣除已使用租期的租金后，剩余租金不计息退还，收回土地使用权；出让土地按照未使用年期土地评估价值，经协商给予合理补偿，收回集体经营性建设用地使用权。宗地地块上已建成的建筑物、构筑物及其附属设施，通过资产评估后经协商给予合理补偿。

4.不按集体经营性建设用地出让、出租合同约定开发建设，造成土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》调查认定和处置。

5.土地使用者达到开发利用要求，依法转让土地使用权的，农村集体经济组织可以优先收购。

6.土地使用年期或租期届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，无偿收回土地使用权和宗地地块上已建成的建筑物、构筑物及其附属设施。

7.其他情形提前收回土地使用权的，按照法律法规和有关政策规定以及双方约定处理。

五、入市农村集体经营性建设用地的来源和用途

强化规划引领，兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制方法。严格控制农村集体经营性建设用地入市范围和用途，优先安排农村产业发展用地和保障性租赁住房用地。在符合国土空间规划和用途管制要求的前提下，以盘活农村闲置闲散和低效利用的存量建设用地为主，推动农村集体建设用地节约集约利用，防止片面追求最大化一次性收益等乱占、滥用集体土地，防止一哄而上、集中入市，冲击土地市场秩序。严禁将农村集体经营性建设用地用于商品住房建设、修建别墅和公寓写字楼等。严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。严禁破坏自然风貌、污染生态环境以及法律法规和国家禁止的其他情形。

（一）农村集体经营性建设用地的来源

1.依法收回、收购的农村存量集体建设用地。

2.农村村民自愿退出的、并按规定转为经营性建设用地的宅基地。

3.通过增减挂钩、区位调整形成的建设用地。

4.其他依法取得的集体建设用地。

（二）农村集体经营性建设用地的用途

1.农村产业发展用地，包括商业用地（商店、商场、超市、批发市场等）、服务行业用地（宾馆、乡村民宿、农家乐、休闲娱乐、观光旅游、电子商务、洗车场、加油站、电影放映场等）、工业用地、物流仓储用地等。

2.保障性租赁住房用地（探索将入市土地用于建设保障性租赁住房建设，合理解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题）。

3.采矿用地（探索通过农村集体经营性建设用地入市，保障采矿用地合理需求）。

六、农村集体经营性建设用地入市的程序

（一）开展集体土地所有权登记和农村集体经营性建设用地入市宗地不动产登记。农村集体经营性建设用地入市前，应当完成集体土地所有权登记和入市宗地不动产登记。县（市）人民政府应当开展农村地籍调查，形成满足不动产确权登记要求的权籍调查成果，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等规定进行确权登记，颁发统一的不动产权证书。已登记的农村集体建设用地使用权以及房屋所有权发生变化的，应当及时办理相应的注销、变更等登记手续，并采取“日常+定期”模式，做好集体土地所有权确权登记成果更新，保持成果现势性。

（二）确定拟入市宗地，并纳入年度建设用地供应计划。农村集体经济组织应当依据国土空间规划确定的范围，合理选择入市宗地，并将拟入市宗地报县（市）自然资源部门纳入年度建设用地供应计划。入市宗地用途应当符合国土空间规划、产业准入和生态环境保护要求。县（市）自然资源部门在编制年度建设用地供应计划时，应当将农村集体经营性建设用地入市宗地纳入年度建设用地供应计划。其中，住房用地供应计划中应当包含保障性租赁住房供应计划。

（三）确定入市宗地位置、面积、用途、使用年期和交易方式。农村集体经营性建设用地入市，农村集体经济组织应当事先通过集体决策，决定入市宗地的位置、面积、用途、使用年限、交易方式等事项。入市宗地，应当权属清楚、无争议，入市宗地达到“净地”条件。

1.农村集体经营性建设用地入市的用途，包括农村产业发展用地（商业、服务业、工业、物流仓储用地等）、保障性租赁住房用地、采矿用地。农村集体经营性建设用地入市宗地位置、面积、用途，应当符合国土空间规划和用途管制要求，落实村庄规划和产业发展布局，合理控制用地规模。

2.农村集体经营性建设用地使用年期，参照同类用途的国有建设用地使用年期确定，鼓励探索长期租赁、先租后让、租让结合和弹性年期出让等供应方式。

3.农村集体经营性建设用地入市交易方式包括：出让（招标、拍卖、挂牌或协议出让）、出租（公开招租）。属于工业和商业、服务业等经营性用地的，应当通过招标、拍卖、挂牌方式确定受让人，或通过公开招租方式确定承租人。探索将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，以入股、联营等形式与其他单位或个人共同兴办企业。

对具有特殊生产工艺要求的产业类项目和经营性公共服务设施项目以及对生态环境保护有特殊要求的项目，且只有一个意向用地者的，可以采取协议方式供地；但在意向公示期间出现两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或挂牌方式进行。

（四）确定入市宗地规划条件、产业准入要求、生态环境保护要求。入市宗地位置、面积、用途、使用年期、交易方式确定后，农村集体经济组织应当申请县级有关主管部门确定入市宗地的规划条件、产业准入要求、生态环境保护要求等。其中，宗地规划条件由自然资源主管部门确定，宗地产业准入要求由发展改革主管部门确定，宗地生态环境保护要求由生态环境主管部门确定。

县（市）自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出入市集体经营性建设用地宗地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等；并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

（五）委托入市宗地土地评估。农村集体经济组织应当委托土地评估机构依据集体建设用地基准地价或同区域国有建设用地基准地价对入市宗地进行评估，参照基准地价等政府公示价格，研究确定入市宗地价格和招拍挂起始价、增价幅度以及标底、底价等。

（六）农村集体经营性建设用地入市方案编制、公示和集体决策。农村集体经济组织应当依据规划条件、产业准入、环境保护要求和宗地评估结果，参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》《协议出让国有土地使用权规范（试行）》，并结合本村实际就拟入市的集体经营性建设用地宗地编制入市方案。入市方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用年限、起始价格、交易方式和交易规则以及集体收益分配安排等内容。

集体经营性建设用地入市价格、起始价和底价，应当依据土地评估结果、结合当地土地市场状况合理确定，但不得低于评估价格。以招标、拍卖或挂牌方式出让、出租集体经营性建设用地的，还应当编制招标、拍卖或挂牌文件。

农村集体经营性建设用地入市方案，应当经过公示无异议或虽有异议并依法依规处理后，由农村集体经济组织集体决策确定。

（七）农村集体经营性建设用地入市方案审查报批。农村集体经营性建设用地入市方案，由农村集体经济组织提出申请，经乡（镇）人民政府或街道（办事处）审查同意后，报县（市）人民政府批准。

集体经营性建设用地入市方案报批材料包括：农村集体经济组织申请、农村集体经营性建设用地入市方案、集体决策资料、《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》（样本）、入市地块宗地图、入市宗地规划条件和产业准入以及生态环境保护要求等相关材料。以招标、拍卖或挂牌方式出让、出租集体经营性建设用地的，还应提交招标、拍卖或挂牌文件，包括入市公告、投标或竞买须知、标书或竞买申请书、授权委托书、竞买报价单、中标通知书或成交确认书等。

乡（镇）人民政府或街道（办事处）审查同意集体经营性建设用地入市方案的，应当提出书面意见报县（市）人民政府。县（市）人民政府认为入市方案不符合规划条件、产业准入以及生态环境保护要求、或相关材料不符合要求的，应当提出修改意见，经农村集体经济组织修改完善后予以批准。县（市）人民政府可以将入市方案转自然资源、发展和改革、生态环境保护、工业和信息化等相关部门提出意见后予以批准；也可以纳入县（市）人民政府土地招拍挂领导小组会议集体决策后予以批准。入市方案和相关材料不符合有关法律法规和政策规定的，应当说明理由并退回、不予批准。

（八）农村集体经营性建设用地入市公开交易。农村集体经济组织应当依据经批准的集体经营性建设用地入市方案，以招标拍卖挂牌或者协议出让（出租）等方式确定土地使用者。严格执行经营性建设用地招标、拍卖和挂牌制度，以招标拍卖挂牌或协议方式出租农村集体经营性建设用地的，比照招标拍卖挂牌或协议出让程序进行。采取协议方式进行集体经营性建设用地入市交易的，应当符合国家和省、州有关规定和要求。

以招标、拍卖或挂牌方式出让农村集体经营性建设用地使用权的，纳入公共资源交易平台或农村产权交易服务平台公开交易，按照以下程序进行：

1.发布招标拍卖挂牌出让公告。农村集体经济组织（以下简称“出让人或出租人”）应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在农村集体经济组织所在地、交易平台、土地市场动态监测监管系统发布招标、拍卖或者挂牌公告。招标拍卖挂牌出让公告和出让文件中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。设有招标标底和拍卖挂牌底价的，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。招标拍卖挂牌出让公告应当包括出让人名称和地址；出让宗地面积、界址、现状、使用年限、用途和规划条件；投标人、竞买人资格要求以及申请取得投标、竞买资格途径和方法；获取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金缴纳方式等。

2.接受投标竞买申请和资格确认。中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人应当为投标人、竞买人申请人查询拟出让宗地的有关情况提供便利。对符合规定条件的申请人，出让人应当予以投标竞买资格确认、发给《资格确认书》，并通知其参加招标拍卖挂牌活动。

3.组织招标拍卖挂牌活动

（1）组织投标、开标、评标，确定中标人。投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入投递后不可撤回，投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标书密封情况，当众开启标箱，点算标书（投标人少于三人的，招标活动终止）。开标应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。评标由出让人代表、有关专家组成五人以上的单数的评标小组进行。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。出让人和交易机构根据评标结果，确定中标人。

（2）组织拍卖会，确定竞得人。拍卖开始前，由主持人点算竞买人，介绍拍卖宗地的面积、界址、现状、用途、使用年限、规划条件、开工和竣工时间以及其他有关事项，宣布起叫价和增价规则及增价幅度（没有底价的，应当明确提示）。拍卖开始，主持人报出起叫价，竞买人举牌应价或者报价，主持人确认该应价或者报价后继续竞价。拍卖成交，主持人连续三次宣布同一应价或者报价再没有应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交，并宣布最高应价或者报价者为竞得人（最高应价或者报价未达到底价的，拍卖终止）。

（3）组织挂牌活动，确定竞得人。挂牌起始日，符合条件的竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，挂牌时间不得少于10日。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价，按照以下方式确定竞得人。其中，挂牌期间竞买人报价均低于底价或者均不符合其他条件和现场竞价时无应价者的，挂牌不成交。无竞买人表示继续竞价的，在挂牌期间只有一个竞买人报价，且不低于底价者为竞得人；有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高且不低于底价者为竞得人；报价相同的，先提交报价单且不低于底价者为竞得人。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌活动转入现场竞价，以最高应价或者报价者为竞得人，现场竞价参照拍卖会进行。

（4）中标或成交。招标拍卖挂牌出让集体经营性建设用地使用权中标或成交后，出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转为出让价款。其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内不计息退还。

以协议方式出让农村集体经营性建设用地使用权的，按照以下程序进行：

1.发布意向公示。以协议方式出让、出租农村集体经营性建设用地使用权的，农村集体经营性建设用地入市方案经批准后，出让人应当与意向人签订《集体经营性建设用地使用权出让意向书》，并将意向出让地块的具体位置、用途、面积、使用年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在农村集体经济组织所在地、交易平台、土地市场动态监测监管系统进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于3日。

2.公示结果处理。公示期间，有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止，并严格依法处理。公示期间，若有两个以上意向人提出需要使用出让宗地的，该宗集体经营性建设用地使用权应当按照招标、拍卖或挂牌程序进行出让。公示期届满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为，且只有一个意向人的，意向人即为入市宗地爱让人。

（九）签订农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同并上报备案。协议出让、出租公示期届满，招拍挂出让、出租成交的，意向人、中标人或竞得人应当凭出让意向书、中标通知书或者成交确认书约定与出让人或出租人签订集体经营性建设用地使用权出让或出租合同。载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回和退出的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》按照自然资源部和国家市场监督管理总局制定的示范文本签订，《集体经营性建设用地使用权出租合同》参照执行。

农村集体经营性建设用地入市成交后，农村集体经济组织应当将《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》《集体经营性建设用地使用权出租合同》报县（市）自然资源部门备案。

（十）农村集体经营性建设用地使用权出让、出租结果公布。出让人或出租人应当在合同签订后7日内，在农村集体经济组织所在地、交易平台、土地市场动态监测监管系统公布集体经营性建设用地使用权出让、出租结果，接受社会监督。

（十一）缴纳出让价款、租金，交付土地，办理不动产登记和相关手续。出让人或出租人按照合同约定的期限和交地条件交付土地。农村集体经营性建设用地使用者应当按照合同约定的期限和金额缴纳出让价款或租金，并依法缴纳相关税费，申请办理不动产登记手续。涉及土地开发利用的，使用权凭合同等材料向县（市）自然资源部门申请办理乡村建设规划许可证和建设工程规划许可证以及开发建设所需的其他相关手续。

（十二）土地利用监管。农村集体经济组织应当加强农村集体经营性建设用地使用监管，不按合同约定和要求以及有关规定使用农村集体经营性建设用地的，农村集体经济组织应当按照退出机制作出相应处置。县（市）自然资源等主管部门，应当根据职能职责协助农村集体经济组织对农村集体经营性建设用地的使用进行监管和处置，帮助解决存在的问题和困难。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

本工作手册未尽事宜或国家另有规定的，从其规定。、、

地块集体经营性建设用地使用权入市方案参考模板.wps

入市流程图.pdf